Кепілге берілген жылжымайтын мүлікті сату «Ипотека (жылжымайтын мүлік кепілі) туралы» No102-ФЗ Федералдық заңында көзделген заңды ережелермен реттеледі. Осы заңнамалық актінің жаңа редакциясында 01.01.2019 бастап күшіне енген бірқатар толықтырулар мен өзгерістер қарастырылған.
Ашық аукцион туралы жалпы түсініктер
Ресей заңнамасының салыстырмалы түрде жаңа құқықтық нормалары шеңберінде жылжымайтын мүлікті сату бойынша ашық аукциондарды өткізудің ерекшеліктерін түсіну үшін кейбір түсініктерді түсіну қажет.
Жария аукционды ұйымдастыру орны. Ол сатылатын жылжымайтын мүлік объектісіне тікелей байланысты.
Жариялау мерзімі. Аукцион өткізілген күннен бастап он күн ішінде хабарлама жарияланады, онда осы шараны өткізу туралы ақпарат (аукционның тақырыбы, орны мен күні, материалдық құндылықтардың құны) көрсетіледі.
Қоғамдық аукцион туралы хабарлама. ӘҚҚБ-нің ресми сайтында осы қызметтің аумақтық бөлімшелерін бір мезгілде хабардар ете отырып, жоспарланған аукцион туралы ақпарат жарияланады. Оның қатысушылары тұрақты депозитті төлеуі керек, бұл әдетте материалдық құндылықтардың бастапқы құнының 5% құрайды. Оның үстіне, егер аукцион жарамсыз деп танылса, салым толығымен қайтарылады. Егер аукционды жеңіп алған субъект аукцион заттары үшін төлем жасаудан бас тартқан жағдайда, бұл кепіл оған қайтарылмайды.
Келісімшарт. Аукционды ұйымдастырушы мен аукционды жеңіп алған ұйым арасындағы келісімде USRR-ге енгізілген мәміле туралы ақпарат болады.
Қатысушылар. Аукционға жіберілетін субъектілер саны шектеулі. Әдетте, аукционға тек осы объектілерді пайдалануға құқығы бар адамдар (кепіл берушінің туыстары, достары мен таныстары), сондай-ақ кепіл ұстаушы жіберіледі.
Мәмілені тіркеу. Ұсыныс ең жоғары баға негізінде ұйым жеңімпаз ретінде танылады. Аукционнан кейін сатып алу-сату шарты жасалады. Ол үшін төлем бес күн ішінде іс-шараны ұйымдастырушының шотына төленуі керек. Сонымен қатар, бұрын депозитке салынған кепілдік операцияның құнына толықтай қосылады.
Аукционды жарамсыз деп тану. Жария аукцион оның қатысушыларының саны екеуден аз болған жағдайда, сондай-ақ жеңімпаз ұйым төлем жасамаған жағдайда өткізілмеген болып саналады. Аукцион өткізілмеген деп танылғаннан кейін аукцион нысанасының иесі кепіл ұстаушы бола алады немесе аукцион қайтадан тағайындалуы мүмкін. Соңғы жағдайда оларды ұстау уақыты бір айдан кешіктірмей тағайындалуы керек, ал материалдық құндылықтардың бастапқы құны 15% төмендетілуі керек.
Сонымен қатар, даулы құқықтық қатынастардың тараптары бейбітшілік келісімін жасаса, ашық аукционның күші жойылуы мүмкін. Егер бұл аукцион күні жарияланғаннан кейін мүмкін болса, борышкер аукционды ұйымдастырушы шеккен барлық шығындарды төлеуге міндетті.
Материалдық құндылықтарды алып тастау. Атқарушылық іс жүргізу шеңберінде сот шешімін мәжбүрлеп орындаудың нысаны - бұл мүлікке тыйым салу. Сонымен бірге, тыйым салынғаннан кейін бес күн өткен соң, материалдық құндылықтарды тікелей алып қою жүзеге асырылады (ішінара немесе толығымен), оны ӘҚҚБ қызметкері орындайды.
Объектілерді іске асыру. Аресттелген мүлікті сатудың ерекшелігі кепілге ұсынылған ережелерге ұқсас. Алайда, бұл процедураны тек уәкілетті мемлекеттік орган айналысады.
Субъектіні төлем қабілетсіз деп тану. Заңды және жеке тұлғалар банкроттыққа ұшыраған жағдайда, кепілге салынған мүлікті сату бойынша аукциондар сыртқы басқару және банкроттық рәсімдері сатысында өткізіледі.
Реттеуші инновациялар. Қазіргі уақытта мүлікті сатып алушы аукцион негізінде тек баға бойынша анықталады және несие берушілердің кез-келген шектеулерінен толық босатылады. Бұрын бұл аспект (жаңа меншік иесінің мүлікті пайдалану шарттары) несие берушілердің құқықтарына бағытталған No127 Федералдық заңмен реттелетін.
Сауда-саттық түрлері. Бұл тұрғыда ашық және жабық іс-шаралар бар. Бірінші жағдайда, ашық сауда-саттық кез-келген субъектінің қатысуын білдіреді. Соңғы нұсқада материалдық құндылықтарды жүзеге асыруға арналған іс-шара тек шақырылған қатысушыларға бағытталған. Бұл баға ұсыныстарын ұсыну әдісіне де қатысты. Сонымен, ашық (ауызша) немесе жабық (конверттелген) форма оқиғаның мәртебесін анықтайды. Аукциондар аралас түрінде де өткізілуі мүмкін, мысалы, оның қатысушылары тұрғысынан жабық іс-шара баға ұсыныстарының ашық нысанын білдіреді.
Қоғамдық аукцион туралы хабарлама
Хабарламаның мәтіні ашық аукциондар өткізудің негізгі негізі болып табылады. Сондықтан бұл құжат тақырыптық талаптарға қатаң сәйкес жасалуы керек. Көбінесе аукцион туралы хабарлама ашық ұсынысқа теңестіріледі. Хабарлама мәтініндегі аукцион нәтижесіне әсер еткен ақпаратты бұрмалау олардың нәтижелерінің жойылуына немесе олардың жарамсыздығына әкелуі мүмкін екенін түсіну маңызды.
Хабарламада келесі ақпарат көрсетілуі керек:
- мәміле шарттары (аукционның мәні, оның мәні және ауыртпалығы);
- авторлық құқық иесі немесе иесі туралы ақпарат;
- аукционды өткізу тәртібі туралы мәліметтер (өткізу орны, уақыты және нысаны, ұйымдастырушы кім, қатысуды тіркеу және жеңімпазды анықтау тәртібі).
Біздің еліміздегі тақырыптық сот практикасының прецеденті ретінде келесі нюанстарды келтіруге болады:
- өтінімдерді бағалаудың айқын емес критерийлері;
- депозиттің бағасы негізсіз жоғары болса;
- объект идеяларына әсер еткен оның параметрлерін бұрмалау;
- объект ауыртпалықтарының толық сипатталмауы;
- объектінің сипаттамалары туралы толық емес ақпарат;
- жүзеге асырылатын құқық туындаған құжаттармен танысудың қажетті мүмкіндігін бұзу.
Аукцион туралы хабарламаны жариялау талап етілетін минимумға сәйкес жүзеге асырылады, оған сот орындаушылар қызметі бөлімінің веб-сайты, FSSP федералдық сайты және жергілікті билік органдарының ресми бұқаралық ақпарат құралдары кіреді. Қазіргі уақытта осы басылымдардың арбитраждық практикасы оларды бағалаудың қажетті критерийлерін әзірледі, олар міндетті түрде баспа мәтінінің болуын (тек радио және телевизиялық хабар таратуды пайдалануды есепке алмағанда), мақсатты аудиторияны, аймақтық ерекшеліктерді және ақпараттың толық қол жетімділігін ескереді.
Жүргізу тәртібі
Мемлекеттік сауда-саттықты өткізудің жалпы ережелері келесі ерекшеліктерді білдіреді.
Бұл аукциондар аукцион түрінде өткізіледі, онда борышкердің мүлкі ең жоғары бағамен сатылады.
Аукцион туралы хабарлама аукцион басталғанға дейін 30 күннен кешіктірілмей жариялануы керек. Онда тақырып, орны, уақыты, тәртібі (қатысуды тіркеу) және аукционның нысаны, сондай-ақ бастапқы баға мен жеңімпазды анықтау туралы толық ақпарат болуы керек.
Жария аукционға қатысу үшін өтініш берушілер тиісті жарна төлеуі керек. Оның мөлшері мен енгізу тәртібі хабарламада көрсетілген. Депозит аукционның күші жойылған жағдайда, сондай-ақ субъект оған қатысқан жағдайда, ол жеңімпаз атанбаған кезде қайтарылады. Сауда-саттықта жеңіске жеткен тұлға сатып алу-сату шартына сәйкес салымды ескере отырып төлем жасайды.
Ұйымдастырушы оларды ашық аукцион өткізілгенге дейін үш күннен кешіктірмей жоюға құқылы.
«Аукционға қатысқан, бірақ оны жеңе алмаған адамдар» ұғымына іс-шараға келмеген қатысушылар мен мүліктің бастапқы бағасына ешқандай үстемеақы төлемеген адамдар кірмейді.
Аукцион өткізілген күні жеңімпаз бен ұйымдастырушы арасында келісімнің заңды күші бар тиісті хаттамаға қол қойылады.
Сауда-саттық, егер оған кем дегенде екі ұйым қатысса ғана өткізіледі. Жеңімпаз - ең жоғары баға ұсынған қатысушы.
Егер аукционды жеңіп алған қатысушы хаттамаға қол қоюдан бас тартса, онда ол депозиттен айырылады. Хаттамаға қол қоюдан жалтарған ұйымдастырушы жеңімпазға депозитті екі еселенген мөлшерде қайтарады және оған аукционға қатысудың салым сомасынан асатын барлық шығындарын өтейді.
Аукционды жарамсыз деп тану
Аукцион келесі жағдайларда өткізілмеген деп танылады:
- аукционға қатысуға екіден аз қатысушы өтініш берген;
- аукционға келу екі қатысушыдан аз болған;
- материалдық құндылықтардың бастапқы бағасына ешкім үстемеақы төлемеген;
- аукцион жеңімпазы бес күн ішінде аукцион затының толық құнын ұйымдастырушының шотына төлемеген болса.
Бұл жағдайда аукционның мақсаты орындалмағандықтан, қайта сауда-саттық тағайындалады. Аукционды өткізудің жаңа күні аукцион 10-дан 30 күнге дейінгі мерзімде жарамсыз деп танылғаннан кейін белгіленеді.
Барлық жағдайда, аукцион жеңімпазы мүліктің толық құнын төлемейтіндігін қоспағанда, қайталама аукцион бастапқы құнының 15% төмендеуімен өткізіледі. Екінші сауданы өткізудің барлық басқа ережелері бастапқы аукционды өткізу тәртібіне сәйкес келеді. Мүдделі тұлғаның талабы бойынша сот оны өткізу тәртібі бұзылған жағдайда аукционды жарамсыз деп тануы мүмкін екенін түсіну маңызды.
Әр түрлі мүлікке арналған аукциондарды өткізу тәртібін реттейтін ережелер:
- жылжымайтын мүліктің ипотекасы - Art. 56-58 ФЗ «Ипотека туралы (жылжымайтын мүлік кепілдері)»;
- басқа мүліктің кепілі - Art. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 350;
- бағалы қағаздарды сату - Art. «Атқарушылық іс жүргізу туралы» Федералдық заңының 89 (4-бөлімі).
