Ипотека алу - бұл сіздің қаржылық мүмкіндіктеріңізді мұқият жоспарлауды қажет ететін маңызды қадам. Оны алу кезінде шешілуі керек басқа мәселелердің қатарында аннуитет немесе сараланған төлемдер арасында таңдау жасау қажет.
Сараланған төлем
Дифференциалды төлем деп аталады, өйткені ипотека төленген сайын, қарыз алушының банкке ай сайын төлеуге мәжбүр болатын сомасы өзгереді. Себебі, мұндай төлемдердің әрқайсысы екі негізгі бөлімнен тұрады: несие корпусын төлеуге жіберілетін ақша сомасы және банк қаражатын пайдаланғаны үшін төленетін пайыздар.
Сараланған төлем жағдайында оның несиені төлеуге бағытталған бөлігі барлық қайтару кезеңінде өзгермейді. Оның мөлшерін есептеу өте қарапайым және дербес: бұл үшін несиенің жалпы сомасын төлеу жоспарланған айлар санына бөлу керек. Мысалы, егер қарыз алушы 10 жыл ішінде төлеуді жоспарлап отырған 2,4 миллион рубльге несие алса, ай сайынғы төлем мөлшері 20 мың рубльді құрайды.
Төлемнің екінші бөлігі - оларды несиелік қаражатпен қамтамасыз ету үшін банкке тиесілі сыйақы. Бұл соманың нақты мөлшері екі факторға байланысты болады. Оның біріншісі - несие бойынша сыйақы мөлшерлемесінің мөлшері, ал екіншісі - төлеуге қалған несие мөлшері. Бұл сома уақыт өте келе азаятындықтан, оны пайдалану үшін пайыздар сәйкесінше азаяды. Мысалы, егер жоғарыда сипатталған мысалдағы несие жылдық 12% -бен алынған болса, бірінші айда төленген сыйақы мөлшері 24 мың рубльді құрайды. Осы кезеңде ай сайынғы төлем 44 мың рубльді құрайды. Несие мөлшері азайған кезде, мысалы, миллион рубльге дейін, пайыздық мөлшерлеме 10 мың рубльге жетеді, ал жалпы төлем 30 мың рубльді құрайды.
Аннуитеттік төлем
Аннуитеттік төлем - бұл есептеудің күрделі тәсілі, бірақ қарыз алушыға түсіну оңай, несиені төлеу тәсілі. Төлемдердің бұл түрінде, сәйкесінше, несиелік органды өтеуге және пайыздарды төлеуге бағытталған екі бөлік те болады, алайда олардың төлемдер процесінде арақатынасы мен мәні үнемі өзгеріп отырады. Сонымен бірге, аннуитеттік төлемдердің сипаттамалық ерекшелігі - ай сайын банкке жіберілетін сома ипотеканы қайтарудың барлық кезеңінде өзгеріссіз қалады.
Сонымен, несиені төлеудің алғашқы айларында қарыз алушының төлемі көбінесе пайыздарды төлеуге бағытталатын болады, ал несие мөлшерлемесіне тәуелді болатын қалған аз бөлігі оның денесін өтеуге бағытталады. Мысалы, кейбір жағдайларда бұл бөліктердің ай сайынғы төлемге қатынасы сәйкесінше 10/90 болуы мүмкін.
Алайда уақыт өте келе пайыздарды төлеуге бағытталған төлемнің үлесі азаяды, ал несиелік органды өтеуге аударылған үлес көбейеді. Нәтижесінде төлем мерзімі аяқталғанға дейін бөлшектердің арақатынасы күрт өзгереді: енді төлемнің көп бөлігі негізгі қарызды төлеуге кетеді, ал оның аз бөлігі ғана пайыз төлеуге кетеді. Мысалы, кейбір жағдайларда ипотеканың өтеу мерзімінің соңына қарай бұл коэффициент сәйкесінше 90/10 жетуі мүмкін.
