«Ипотека» термині біздің дәуірімізге дейінгі үш ғасырда Грецияда енгізілген. Бұл борышкердің несие беруші алдында өзінің жеке меншігіндегі жерімен жауап беретіндігін білдірді. Отандық заңнамада мұндай түсінік өткен ғасырдың 90-шы жылдарының басында пайда болды. Қазіргі Ресейде ипотекаға байланысты туындайтын қатынастар 2017 жылғы 25 қарашада өзгертулер енгізілген «Ипотека (жылжымайтын мүлік кепілдері) туралы» заңмен реттеледі.
Қарапайым сөздермен ипотека
Ипотеканың тағы бір атауы - жылжымайтын мүлік кепілі. Бұл борышқор несие берушіге жылжымайтын мүлікке айналатын кепіл құнынан оның талаптарын қанағаттандыруда артықшылық берген кезде міндеттемелерді қамтамасыз ету тәсілінің атауы. Бұл қатынастар жүйесінде борышкер кепіл беруші, ал несие беруші кепіл ретінде әрекет етеді.
Жалпы жағдайда ипотека ақшалай міндеттемелердің әр түрлі түрлерін қамтамасыз ете алады. Сонымен қатар, міндеттемелер ипотека шартын жасасу кезінде болуы мүмкін және болашақта пайда болуы мүмкін деп болжануда. Қазіргі кезде ипотека азаматтарға несиелер мен несиелер беру саласында дамыды.
Ипотека заңның күшімен де, ипотека шартында да туындауы мүмкін. Заң күші бойынша кепіл жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу мәмілесі сатып алушы оны толық төлемей жасасқан кезде пайда болады. Бұл жағдайда сатушы кепіл берушінің, ал сатып алушы кепіл берушінің рөлін атқарады. Шарт бойынша ипотека екі немесе одан да көп тараптар арасындағы жазбаша мәмілені көздейді. Мұндай келісім бойынша меншік иесі немесе объектіні экономикалық басқаруды заңды түрде жүзеге асыратын тұлға кепіл берушіге айналады.
Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заңның негізгі ережелері
Ипотека туралы заң құқықтық қатынасқа түсетін тараптардың бір-бірімен тиісті келісім жасайтындығын белгілейді. Осы құжаттың талаптарына сәйкес тараптардың біреуі (міндеттеме бойынша кредитор) өзінің ақшалай талаптарын қанағаттандыруға құқылы. Олардың көзі - кепіл нысаны болып табылатын объектінің құны. Борышкерге тиесілі және пайдаланылатын мүлікке қатысты келісімшарт жасалады.
Жоғарыда келтірілген келісім кепілдік қағидаттары қолданылатын ипотека бойынша құқықтық қатынастарды тудырады. Кәсіпорындардың, пәтерлердің, құрылыстардың, жер учаскелерінің айналымына заң бойынша жол берілгендіктен, бұл объектілерге қатысты кепілге қоюға болады.
Несие шартының немесе несие шартының талаптарын орындауды қамтамасыз ету мақсатында ипотека құруға болады. Міндеттеме сатып алу-сату, келісімшарт, жалдау немесе бүліну фактілерінен туындауы мүмкін.
Ипотека (кепіл) туралы заң, егер олар заңды тұлғалар болса, борышкерді де, кредиторды да есепке алу қажеттілігін енгізеді.
Шарттың мәні негізгі қарыздың толық көлемде немесе тараптардың келісімімен айқындалған бөлігінде төленуін қамтамасыз етуі керек. Мәміле жасасу арқылы келісім тараптары сыйақы төлеу туралы шарт қоя алады. Заң талаптарды бір реттік төлем түрінде төлеу мүмкіндігін белгілейді; ол келісімшарт бойынша міндеттемелерден аспауы керек.
Заңда басқа төлемдер қарастырылған, оларға мыналар кіреді:
- шығынның орнын толтыру;
- айыппұл;
- шарт талаптары бұзылған жағдайда айыппұл;
- сот шығындарының орнын толтыру;
- объектіні іске асыруға кеткен шығындардың орнын толтыру.
Несие беруші мүліктің тұтастығын сақтағысы келіп, оны толықтай сақтауға және қорғауға ақша жұмсауға мәжбүр болады. Бұл жағдайда ол кепілге қойылған жылжымайтын мүлікке байланысты шығындарды өтеуге құқылы.
Келісімнің мәні бола алатын объектілердің санаттары ипотека туралы заңмен анықталады. Азаматтық заңнамаға сәйкес, белгіленген тәртіппен тіркелген мүлік ипотека шарты бойынша кепілге берілуі мүмкін.
Ипотека шартының мәні
Ипотека шартының мәні:
- жер учаскелері;
- ғимараттар, құрылыстар, кәсіпорындар, басқа да күрделі құрылыс объектілері;
- оқшауланған бөлмелер болып табылатын тұрғын үйлер, пәтерлер, сондай-ақ олардың бөліктері;
- гараждар, саяжайлар, бақша үйлері, басқа тұтынушылық ғимараттар;
- ұшақтар, кемелер және ғарыш объектілері.
Кейбір жағдайларда ипотека туралы заң жер учаскесімен тікелей байланысты тұрғын үйлерді келісімшарттың тақырыбы ретінде қарастыруға мүмкіндік береді. Егер мемлекет меншігі бөлінбейтін учаскелерге тіркеу болмаса, бұл ипотекалық құқықтық қатынастардың қалыптасуына кедергі бола алмайды.
Азаматтық кодекс пен Ипотека туралы заңға сәйкес, келісімшарттың мәні болып табылатын нәрсе, сондай-ақ оның керек-жарақтары да біртұтас бүтін болып табылады. Сондықтан, егер тараптардың келісімімен өзгеше белгіленбесе, аксессуарлар жалпы кепілге кіреді. Негізгі мақсатын өзгертпестен бөлуге болмайтын нәрсе мәміленің дербес субъектісі бола алмайды.
Кепіл берушіге қойылатын талап - келісімшарттың мәні болып табылатын мүлік оның меншігінде немесе ең болмағанда экономикалық юрисдикцияда болуы керек. Егер объект айналымнан алынып тасталса немесе оған талап қоюға болатын болса, мұндай мүлікпен талаптардың қамтамасыз етілуіне жол берілмейді. Дәл осы тармақ жекешелендіруді жүзеге асыруға болмайтын мүлікке қатысты.
Ипотека туралы заңға сәйкес, егер лизинг берушінің немесе объектіні шаруашылық жүргізу құқығында пайдаланатын адамның келісімі болса, шарттың мәні жалдау құқығы болуы мүмкін.
Шарт жасасу кезінде ортақ ортақ меншіктегі мүліктің ипотекасы, егер бұған барлық заңды иелері тарапынан келісім болса, белгіленуі мүмкін. Мұндай келісім жазбаша түрде болуы керек. Ортақ меншік жағдайында тұлға өзіне тиесілі мүлікті басқа тең иеленушілердің келісімін сұрамай кепілге беруге құқылы.
Ипотека шартының мазмұны
Кепіл шартында:
- ипотека шартының мәні;
- мұндай пәнді бағалау;
- келісімнің мәні;
- міндеттеменің орындалу мөлшері және оның мерзімі.
Ипотека шарты азаматтық заңнаманың жалпы ережелері мен қағидаларына сәйкес жасалады. Құжатта келісім мәні, оны бағалау туралы және міндеттемелерді орындау кезіндегі басқа да маңызды сәттер туралы ақпарат болуы керек. Тараптар құжатқа мүлікке өндіріп алуды өндіріп алу мүмкіндігін қарастыратын нақты шарттарды енгізе алады. Бұл ақпаратты жеке келісім түрінде беруге рұқсат етіледі.
Ипотекалық шартта объектінің атауы және ол орналасқан жер көрсетіледі. Құжатта берілген сипаттама нысанды анықтау үшін жеткілікті болуы керек. Құжатта оның негізінде объект несие берушіге тиесілі құқық та жазылған. Егер нысан жалдау болса, оның мерзімін көрсету қажет.
Шарттың мәнін бағалау оның тараптары жасаған келісіммен анықталады және ақшалай түрде беріледі. Аяқталмаған құрылыс объектісін бағалау оның нарықтық құны бойынша жүзеге асырылады.
Ипотеканың кейбір ерекшеліктері
Ипотекамен қамтамасыз етілген міндеттеме шартта оның пайда болу негізімен және ол белгіленетін мерзіммен бірге көрсетіледі. Келісімде ақшалай міндеттемелердің мөлшері кейінірек белгіленуі мүмкін; бұл жағдайда міндеттемелердің мөлшерін анықтау шарттарын тағайындау қажет.
Егер тараптардың келісімі бойынша талаптарды ішінара орындауға болатын болса, төлем шарттары мен мерзімдері келісімшартқа енгізілуі керек. Егер төлемдер сомасының нақты мөлшері белгіленбесе, оларды анықтау шарттарын тағайындау қажет.
Ипотека міндетті мемлекеттік тіркеуге жатады. Ол тиісті мемлекеттік тізілімге жазба енгізілген сәттен бастап күшіне енеді. Тізілімнен үзіндіде жылжымайтын мүлік кепіліне жазба иесінің осы немесе басқа мүлікке құқықтарының ауыртпалықтары түрінде көрсетіледі.
Жылжымайтын мүлік ипотекасының ерекше жағдайы - бұл пәтер ипотекасы. Кепілдің бұл түрі тұрғын үй сатып алатын азаматтарды қолдауға бағытталған мемлекеттік бағдарламалар басталғаннан кейін кең тарады. Осы типтегі ипотека шарты бойынша кепіл беруші өзіне берілген қаржылық міндеттемелерді қамтамасыз ету мақсатында пәтерді кепілге қояды. Пәтер бойынша ипотека шартына несие беруші мен пәтер иесі қол қояды. Шартты тіркеу бес жұмыс күнінен аспайтын мерзімде жасалады.
Ипотекалық шарт жасасқан кезде сақтандыру
Несие берушіні кепіл ретінде алған мүліктің борышқор өзінің қаржылық міндеттемелерін толық орындағанға дейін қауіпсіз болғандығына өмірлік маңызы бар. Сондықтан заң ипотека затын бүліну немесе жоғалту ықтимал тәуекелдерінен сақтандыруды көздейді. Мұндай сақтандыру міндетті болып табылады. Банктер көбінесе ипотека шартының объектілерін сақтандыратын өздерінің сақтандыру компанияларын құрады. Бұл құрылымдар кейде қарыз алушыларға қызметтердің қосымша түрлерін ұсынады, бұл объективті түрде жалпы шығындардың өсуіне әкеледі және несиелік қызмет құнын жоғарылатады.
